Obtenir un crédit immobilier quand on est salarié porté, c’est un projet à la fois accessible et valorisant, à condition de bien connaître les critères des banques. Si celles-ci privilégient souvent les profils salariés traditionnels, elles reconnaissent de plus en plus les avantages du portage salarial : sécurité du contrat, régularité des revenus et accompagnement solide.
Pour transformer ces atouts en argument de poids, il suffit de bien préparer son dossier et d’anticiper les questions des banquiers. C’est pourquoi, dans cet article, on vous liste les critères des banques pour accorder un prêt immobilier !
Quand un banquier ouvre un dossier de crédit immobilier, son œil se pose d’abord sur le type de contrat de travail. Et là, pas de surprise : le CDI est le plus apprécié. Les établissements financiers adorent cet acronyme qui sonne pour eux comme une promesse de stabilité.
Pour le salarié porté, cette réalité n’est pas forcément bloquante. Beaucoup de sociétés de portage proposent désormais des CDI à leurs consultants expérimentés.
Même avec un contrat à durée déterminée, tout n’est pas perdu. Les banques regardent de plus en plus favorablement les CDD longs ou renouvelables, surtout dans le contexte du portage salarial. La régularité des missions et la qualité de l’accompagnement par la société de portage peuvent compenser la précarité apparente du statut.
En effet, un consultant qui enchaîne les missions depuis plusieurs années, même en CDD, démontre une employabilité constante. Cette continuité d’activité rassure les banquiers autant qu’un CDI traditionnel, à condition de savoir la mettre en valeur.
Les banques ne cherchent pas forcément le client le plus riche, mais celui qui présente les revenus les plus stables. C’est là que le portage salarial montre sa valeur ajoutée. Contrairement aux travailleurs indépendants aux revenus fluctuants, le salarié porté dispose de bulletins de paie mensuels qui parlent directement aux banquiers tout en simplifiant l’évaluation du dossier.
Le système de lissage salarial proposé par les sociétés de portage répond également à ce critère. En étalant les revenus du consultant sur plusieurs mois, il permet de présenter une rémunération stable même pendant les périodes creuses.
Quand on cherche à obtenir un crédit immobilier, l’un des autres critères de la banque est le montant du salaire net qui apparaît sur le bulletin de paie. Ce chiffre est déterminant : c’est sur cette base qu’elle va calculer le montant du prêt qu’elle peut accorder. Plus le salaire net est élevé et régulier, plus la capacité d’emprunt est importante, et donc plus le budget pour acheter peut être ambitieux.
Attention : les banques calculent la capacité d’emprunt sur les revenus nets réguliers, pas sur les remboursements de frais professionnels. Cette nuance peut faire la différence entre un dossier accepté et un dossier refusé. Les salariés portés qui optimisent trop agressivement leurs frais professionnels risquent de présenter un salaire net artificiellement bas. Parfois, il vaut mieux payer un peu plus d’impôts pour afficher un salaire net plus élevé dans le cadre d’un projet immobilier.
La capacité d’endettement correspond au montant maximal qu’un emprunteur peut demander à la banque sans compromettre son équilibre financier. Elle permet à l’établissement de vérifier que les mensualités du prêt, ajoutées aux charges courantes, restent supportables grâce aux revenus réguliers du demandeur.
Pour garantir la sécurité de l’emprunteur, la plupart des banques appliquent aujourd’hui une règle : le total des remboursements ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets, ce qui remplace progressivement l’ancien seuil du tiers.
Le reste à vivre, c’est-à-dire l’argent disponible après paiement de toutes les charges, fait aussi l’objet d’une attention particulière. Les banques veulent s’assurer que l’emprunteur pourra maintenir un niveau de vie décent tout en remboursant son crédit immobilier.
L’âge est un autre critère des banques lorsqu’on demande un crédit immobilier : plus on est jeune, plus la banque accepte facilement de prêter sur une longue durée.
À 45 ans, il devient plus compliqué d’obtenir un prêt sur 25 ans qu’à 30 ans, simplement parce que la banque regarde jusqu’à quel âge on pourra rembourser. C’est pour cette raison que pour les salariés portés qui ont de l’expérience, il peut être intéressant d’augmenter leur TJM. Cela leur permet ainsi de rembourser des mensualités plus importantes, même si la durée du prêt est plus courte.
L’apport personnel de 10% du prix d’achat représente le minimum syndical pour la plupart des banques. Ce montant couvre généralement les frais de notaire et de garantie, évitant à la banque de financer ces coûts annexes.
Mais au-delà de cette fonction technique, l’apport personnel témoigne de la capacité d’épargne de l’emprunteur. Pour les banques, un consultant qui a su mettre de côté 20 ou 30% du prix d’achat démontre une gestion financière exemplaire.
Les salariés portés disposent d’outils spécifiques pour constituer cet apport, notamment le Plan d’Épargne Entreprise proposé par leur société de portage.
Les banques épluchent systématiquement les six derniers mois de relevés bancaires de leurs futurs emprunteurs. Cette période d’observation permet d’évaluer la gestion quotidienne des finances et de détecter d’éventuels signaux d’alarme. Les découverts, même ponctuels, les rejets de prélèvements, ou les irrégularités dans les dépenses peuvent compromettre l’obtention du crédit.
Obtenir un crédit immobilier en portage salarial est tout à fait possible, à condition de bien comprendre ce que recherchent les banques. CDI ou CDD, régularité des revenus, capacité d’endettement maîtrisée, apport personnel et gestion saine des comptes : chaque critère compte pour rassurer les établissements financiers.
Le portage salarial apporte justement la stabilité, la sécurité et la transparence attendues par les banques alors n’hésitez pas à vous tourner vers ce dispositif si vous êtes freelance.
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